成都2020年甲级写字楼空置率达18% 租金降至近两年最低

成都2020年甲级写字楼空置率达18% 租金降至近两年最低

本报记者/陈雪波/童海华/成都报道

进入新的一年,成都春熙路街头再度开始人潮涌动。2020年底,成都疫情反复,当地商业地产在胆战心惊中再次经历波动,也将当年的甲级写字楼空置率定格在18.01%,零售物业空置率为7.17%。

近期《中国经营报》记者连续走访成都市凯德广场(新南店)、春熙路、太古里、龙泉吾悦广场、万象城一二期、金牛万达广场、龙湖上城天街以及部分临江商铺发现,商场人流逐渐增加,但在部分开业多年的商场依然能看到多个停业商铺。

有春熙路店主告诉记者,2020年12月的时候,伴随疫情反复,街头人流明显减少很多,但随后在慢慢恢复。

与此同时,特殊的市场环境之下,商业地产从业者也开始尝试线上营销,通过线上线下融合、年轻化品牌转向等方式寻找当下市场新的突破口。

写字楼租金下调

2020年开年之初,“居家办公”一度让众多办公室白领叫苦不迭,繁华地带的写字楼也失去人气许久。随着全国经济加快复苏,办公族早已回归写字楼办公,写字楼再次热闹起来。

即使如此,写字楼的空置率还是受到了明显的影响。戴德梁行数据显示,成都甲级写字楼第三季度空置率环比下降0.64个百分点至16.53%。但第四季度录得新增项目后,空置率再度升高至18.01%,达到近一年来最高点。

伴随空置率上升,租金也在同步下调。成都甲级写字楼的租金2020年第三季度下跌1.04元/平方米至111.66元/平方米/月;第四季度持续下跌0.88%,到110.86元/平方米,同比跌幅达到3.65%,为近两年来最低。

戴德梁行的报告分析称,虽然疫情给成都带来的影响小于一线城市,但依旧带来了不小的波动,租户资金受限导致比价情绪较为浓厚,为吸引租户,业主不得不让步降价,导致全市整年持续走低。

回顾2020年,当地写字楼存量租户以金融服务类、专业服务类、TMT和房地产服务类企业为主要租户,其中金融服务占比为24.3%,但已经比2019年同期下降3.3个百分点。另一方面,以律所为主的专业服务类公司较为活跃,故专业服务类企业同比增长4.2个百分点至21.5%。

“我们的出租率保持在95%以上,是比较稳定的。”位于春熙路核心板块的IFS国际金融中心写字楼招商部门一位负责人向记者介绍了出租情况,但他坦言,2020年租金与前一年相比确实有一定幅度的下滑。

也有写字楼负责人告诉记者,自身经营受影响较小。通威国际中心位于第三产业密集的高新区天府大道中段,其招商负责人总结:“回顾2020年,年初受疫情影响,整个行业均呈现客户来访及成交较少的特点,但随着疫情进一步控制,下半年有了明显回升。”据其介绍,该写字楼处于满租状态,且2020年上调了租金。

在四川省商业地产联盟、四川省连锁商业协会会长冉立春看来,2020年写字楼市场整体要差一点,但相对来说,写字楼对短期的疫情并不敏感,出租率在近期不会有太大变化。

零售物业波动

相比于需要规律打卡上班的写字楼,零售物业则对环境的“风吹草动”更加关心,2020年零售物业市场的恢复也经历了更长时间。

戴德梁行数据显示,在2020年第二、三季度,成都5万平方米以上购物中心的优质零售物业空置率仍在扩大,不过涨幅由第二季度的1.81%缩小到了第三季度的0.02%,到第三季度实际空置率为7.99%。进入第四季度,有大型商场入市后,空置率回落到了7.17%。

在这样特殊的一年,成都零售商业还是取得了显著的成绩。2020年成都零售商业新增供应项目总面积达到近50万平方米。同时,前三季度吸引了227家首店进入成都。

2020年12月初,成都复发的疫情,给零售物业再次带来了不确定性。几乎在一夜之间,喧闹的春熙路、太古里变得宁静。即使在12月下旬,记者观察到,接近中午的时间,某个网红奶茶店门可罗雀,店员站立等待顾客上门。而2020年10月的某个周末,当时排号等待多达数百人。

成都东二环边大型商场万象城二期于2020年12月6日开业,开业数周后记者到现场探访,正值阳光明媚,商场围合而成的露天广场中满是晒太阳的市民,新开业的B、C、D馆内一、二层顾客较多,但三、四、五层顾客稀稀拉拉,在顶楼、次顶楼可以看到数个尚未营业的店铺,被商场统一的贴纸遮挡玻璃门面,没有即将营业的迹象,也未显示具体店铺名称。记者通过电话和微信联系到了万象城运营部门负责人,但截至发稿对方未回答记者提出的经营相关问题。

在金牛万达广场,记者也看到了接连多家停业的店铺。在室内行走的15分钟时间里,便在三楼发现7家停业店铺,在四楼停业的店铺也超过6家,店铺玻璃门被写有商场统一 “品牌升级” 字样的贴纸遮挡。

金牛万达招商部负责人回复记者称,前段时间商铺的经营出现阶段性下滑,但现在已经恢复了,出租率接近100%。

不同区域的商场人流量也表现出明显的差异。位于高新区的凯德广场(新南店)顾客相对更多。近期一个周末的18:30,记者看到凯德广场内部分餐饮店门前有众多顾客等位,还有顾客因需等候时间太久放弃排队。凯德广场(新南店)招商中心负责人回顾称,最近工作日的客流量有小幅下降,但周末是与以往基本持平的状态。

在戴德梁行成都公司商业地产部主管董事孙强看来,整体而言成都零售商业恢复较快,但是2020年有一些购物中心新项目开业,新项目的空置率会比老项目更高一些,所以导致空置率看起来会有所增长。此外,疫情导致一些品牌推迟了原计划的开业时间,而且一推迟就是很多个月。

倒逼物业模式变革

2020年3月,成都市出台《成都市城市管理“五允许一坚持”统筹疫情防控助力经济发展措施的通知》,允许设置临时占道摊点、允许临街店铺越门经营、允许大型商场开展占道促销等,坚持柔性执法和审慎包容监管。此举一出,即在当时增加了就业人数10万人,随后,一度在全国掀起一股“地摊经济”浪潮。

从2020年4月底至5月底一个月的时间里,成都平均每天新增2000人在支付宝开通收钱码,成为“小摊主”,做小本生意。相较2020春节前两周,这个数量激增超过80%。

在冉立春看来,地摊经济是特殊情况下的一个有效之举,不过后续发展还需要更多的规范。孙强表达了同样的观点:“现在的地摊经济更加规范了,这件事正得到有序引导。”但地摊经济与商场的内容不同,商场里面的品牌黏度更高、规模更大;地摊销售会更有趣味性、更灵活。

记者在成华区锦江边看到,在部分被划定的步行路段,露天摆放有外观统一的木质销售“花车”。据管理人员介绍,这些花车由经营公司统一打造,统一管理,参与销售的店家需要经过报名、审核。“晚上这里的人会多一点,市民消遣散步的时候,花车也可以作为一道景观。”

从“地摊经济”回到室内,商业地产经营者还在尝试多种营销方式。成都时代奥特莱斯总经理吴志伦此前在接受记者采访时表示,为应对市场变化,他们做过四个尝试:云购物、官方小程序的闪购、直播和社群营销。“后疫情时期我们主要是推广多元化的活动,并且促进销售与客流的成长,这段时间融合了线上线下、异业的合作,整合了所有的渠道,促进销售和客流的增长。”

冉立春补充,2020年的市场加快了线上线下的融合,也推动了产业数字化改造。比如供应链系统经过优化后,提高了效率,能进一步降低经营成本。

除了线上经营外,孙强指出,现在的商业正在变得更年轻化,比如在商场能看到更多数码、盲盒这样的产品。“传统的品牌受到冲击,但是新的品牌借机得到了快速的发展和孵化,这是消费迭代的一个过程。”

成都商业-陈雪波.png

PC4f5X

文章作者信息...

留下你的评论

*评论支持代码高亮<pre class="prettyprint linenums">代码</pre>

相关推荐